その工事費は適正ですか？
現在、修繕工事を行う場合、管理会社や設計管理会社から推薦された2〜3の業者の見積で施工業者を決定されることが多いようです。しかしその場合、稀に公正な入札が行われていないこともあるようです。
最近ではそういった不正が行われないように、管理会社とまったく接点の無い業者を入札に加える事が増えてきています。
これにより、競争入札の公正さを保つことができると考えられるからです。
一般に校正な競争入札を行うことは、適正な工事金額で、より良い修繕工事の実施に繋がります。
しかしこれまで築かれてきた管理会社との関係性も重要ですので、管理会社の意向を無視した競争入札を実施するのも難しいかもしれません。
そこで、まずは参考・比較材料として、管理会社からの推薦業者以外の会社から見積を取ってみてはいかがでしょうか。
マンションは、そこにお住まいの皆様一人ひとりの大切な財産です。その中で、いつまでも快適な生活を送るには居住者全員で慎重に検討するべき課題だと考えます。
現在の入札の状況
適切な入札の状況
3つの施工パターン
Patterns
大規模修繕工事のはじめ方には、3つのパターンがあります。それぞれのパターンの内容と、
メリット・デメリットをご紹介します。最適な方法を選ぶために、ぜひご確認ください。
pattern1
管理会社が主導となり、仕様を決めて
施工業者を入札等で決定する。
-
1
管理会社・材料メーカーによる建物の調査。（調査・報告書の提出に1ヶ月程度）
-
2
管理組合様への仕様提案、決定。（2〜3ヶ月）
-
3
施工業者の募集（1ヶ月）
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4
施工業者の現地調査・見積り提出。（1〜2ヶ月）
-
5
見積り内容の精査。（1ヶ月）
-
6
施工業者のプレゼンテーション・施工業者決定（1ヶ月）
-
7
施工業者決定から2〜3ヶ月後に工事着工。
計画から着工まで1年半程度
- メリット
- ・これまでの建物状況を把握している。
・工事中、工事後の対応を依頼しやすい。
- デメリット
- ・管理組合の財務状況を把握しているので想定金額にあわせるため過剰な工事内容となる恐れがある。
・管理組合が選定した業者のみで入札を行うと談合される可能性がある。
pattern2
設計監理会社に依頼し調査、仕様決めを行い施工業者を入札で決定する。
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1
設計管理会社の募集（1ヶ月程度）
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2
設計管理会社のプレゼンテーション・決定（1ヶ月程度）
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3
設計管理会社・材料メーカーによる建物の調査。（調査・報告書の提出に1ヶ月程度）
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4
仕様書・設計図の作成（2〜3ヶ月）
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5
管理会社様への仕様提案、決定。（2〜3ヶ月）
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6
施工業者の募集（1ヶ月）
-
7
施工業者の現地調査・見積り提出。（1〜2ヶ月）
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8
見積もり内容の精査（1ヶ月）
-
9
施工業者のプレゼンテーション・施工業者決定。（1ヶ月）
-
10
施工業者決定から2〜3ヶ月後に工事着工。
計画から着工まで1年半程度
- メリット
- ・第3者として工事監理を任せることができる。
・業者選定時に施工業者の見積り内容を的確に精査することができる。
- デメリット
- ・設計管理費が数百万円単位で必要になり、費用がかさむ。
pattern3
施工業者に直接依頼する。
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1
管理組合様により工事内容の検討・仕様決め（2〜3ヶ月）
業者・メーカーの協力は必要と思われます。弊社で無償でご協力いたします。 -
2
施工業者の募集（1ヶ月）
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3
施工業者の現地調査・見積り提出。（1〜2ヶ月）
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4
見積り内容の精査（1ヶ月）
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5
施工業者のプレゼンテーション・施工業者決定。（1ヶ月）
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6
施工業者決定から2〜3ヶ月後に工事着工。
計画から着工まで1年程度
- メリット
- ・純粋に工事費だけの出費となるので工事費総額が安くできる。
・管理会社様と施工業者の2者間での施工となるので要望・問題等直接相談・対応ができスムーズに工事が進行する。
- デメリット
- ・信頼できる施工業者の選定が難しい。工事管理が業者任せになり、管理組合様の確認が困難となることがある。
・数社の施工業者から見積もりを集めても、知識のある居住者様がいない場合は見積書の内容比較が難しい。
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